Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Mont de Marsan (LANDES)

Loi Carrez à Mont de Marsan

Obligation de réaliser une Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans la promesse de vente et l'acte définitif.

La superficie privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par la regroupement de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

Il y a certaines différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Obligation de réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et à usage de résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de surface Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de modification (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles sont les différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.

Ainsi, le métrage Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties pris en compte Surface Loi Carrez Surface Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles conséquences en cas d'erreur ?

Pour un métrage Loi Carrez

Si la surface n'est précisée dans l'avant-contrat et dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander la nullité de la promesse de vente sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour intenter l'action en nullité. En revanche, même si la mention de cette superficie manquait dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un acte définitif dans lequel la surface est précisée.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de cinq % à la surface indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de superficie Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle, le locataire peut demander une minoration du coût de loyer.

Mont de Marsan : Quelques chiffres sur les surfaces

Sur Mont de Marsan la surface moyenne des biens à la vente est de 156 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 184 m² à Mont de Marsan
  • Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de m² à Mont de Marsan

Actualité carrez : Mezzanine sans existence juridique et calcul de la superficie des parties privatives vendues

Ayant exactement retenu que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d'appel, qui a relevé que la mezzanine existait au jour de la vente, qu'elle faisait corps avec l'immeuble et qu'elle constituait une véritable pièce, en a déduit à bon droit que la superficie de celle-ci devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2013), que par acte authentique du 30 décembre 2005, les époux X... ont vendu aux époux Y... plusieurs lots de copropriété d'un immeuble ; que faisant valoir que la superficie des parties privatives des lots vendus figurant dans l'acte de vente était erronée, les époux Y... ont assigné les époux X... en diminution du prix de vente, lesquels ont assigné en garantie les sociétés cabinet Idées d'architectures et Tuliparis, mesureurs, et la Mutuelle des architectes français, assureur de la société Idées architectures ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la moindre mesure s'apprécie au regard de la consistance de la chose vendue, telle qu'elle résulte de l'acte de vente, de l'état descriptif de division ou du règlement de copropriété ; qu'ayant constaté que la mezzanine ne figurait ni dans l'acte de vente, ni dans le règlement de copropriété, ni dans l'état descriptif de division, de sorte qu'elle n'avait pas d'existence juridique et n'avait donc pas à être prise en compte pour le calcul de la superficie, la cour d'appel, en retenant le contraire, a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ qu'il résulte de l'acte de vente que M. et Mme Y... ont acquis « un appartement comprenant une entrée, grand bureau et salon sur la cour et par le salon, accès à la terrasse couvrant le lot 4, trois chambres sur rue, salle de bains, office, cuisine, escalier donnant accès à différents locaux » constituant une superficie de 225,67 m² ; qu'il ressort de cette description que la mezzanine n'a pas été prise en compte dans le calcul de la surface contractuelle ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil et le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
3°/ qu'en retenant, pour inclure la mezzanine dans le calcul de la superficie, qu'il ne s'agissait pas d'une structure légère et démontable, qu'elle faisait corps avec le bâtiment et qu'elle constituait une véritable pièce, tout en constatant que les parties ne l'avaient pas, quelles que soient ses caractéristiques, incluse dans la description de l'objet de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d'appel, qui a relevé que la mezzanine existait au jour de la vente, qu'elle faisait corps avec l'immeuble et qu'elle constituait une véritable pièce, en a déduit à bon droit que la superficie de celle-ci devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en réduction du prix de vente, des biens immobiliers acquis des époux X...;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 ; si la superficie est inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compte de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance » ; que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 énonce que : « la superficie de la partie privative d'un lot ou d''une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m » ; que selon l'article 4-2 du décret,« les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour la calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1»; qu'il résulte du rapport d'expertise que la superficie du lot 6 est de 188,4 m2 au lieu de 225,67 m2 annoncée dans l'acte de vente, la superficie du lot 13 étant de 7,8m2 au lieu de 8,16 m2 annoncée dans l'acte de vente et celle du lot 14 de 15,3 m2 au lieu de 14,93 m² annoncé dans l'acte de vente; qu'une moindre mesure est donc retenue par l'expert pour les seuls lots 6 et 13, étant observé qu'il n'est pas contesté que ces lots ne constituent pas une seule unité d'habitation, le lot 6 consistant en «un appartement» étant situé au 1er étage et le lot 13, consistant en «un logement» au 4eme étage et que l'appréciation de la différence de superficie doit donc s'apprécier lot par lot ainsi d'ailleurs qu'il a été procédé dans l'acte de vente et non au regard de la superficie totale de l'ensemble des lots vendus; que le lot 13, d'une superficie inférieure à 8m2, n'a pas à être pris en compte pour le calcul de la superficie «loi Carrez» et ne peut donc ouvrir droit à une action en réduction de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965; que sur le lot 6 la différence de superficie «loi Carrez», de 37,27m2, entre l'acte de vente et le rapport d'expertise résulte de la prise en compte dans l'acte de vente de la superficie de la mezzanine du séjour pour 27,1m2 et de la salle de bains à l'étage, l'expert ayant écarté du mesurage ces superficies aux motifs que la mezzanine n'a pas d'existence juridique et que la salle de bains à l'étage a une hauteur inférieure à 1,80m ; que la hauteur sous plafond de la salle de bains est, à la date de l'expertise, de 1,75m², Monsieur et Madame X... ni la société IDEES D'ARCHITECTES ni la MAF ne rapportant la preuve qu'elle aurait été de 1,83m à la date de la vente, étant observé qu'ainsi que relevé par l'expert, il est peu probable que le remplacement du linoleum par du carrelage effectué par Monsieur et Madame Y... ait rehaussé le sol de 8 cm, l'épaisseur d'un carrelage avec sa colle étant d'environ 1,5 cm, d'autant qu'aucun ragréage ou nouveau plancher béton n'a été mis en place et qu'il a été procédé à la dépose des revêtements pour conserver la hauteur d'origine ainsi qu'attesté par l'entreprise Britley's qui a réalisé les travaux litigieux ; que c'est donc à juste titre que le premier juge, entérinant sur ce point le rapport d'expertise, a exclu la surface de la salle de bains du mesurage Carrez ; que l'expert n'a pas pris en compte la superficie de la mezzanine dont il n'est pas fait état dans le règlement de copropriété ni dans l'état descriptif de division ni dans l'acte de vente ; que la surface des parties privatives à prendre en compte étant celle de l'appartement tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, c'est à juste titre que le premier juge a dit, contrairement à l'avis de l'expert, que la surface de la mezzanine, dont il n'est pas contesté qu'elle existait au jour de la vente, doit être prise en compte et ajoutée à celle retenue par l'expert, la surface privative du lot 6 étant donc de 215,5 m², d'autant qu'il ressort des photographies produites que la mezzanine qui n'est pas constituée d'une structure légère démontable, fait corps avec l'immeuble et qu'elle constitue une véritable pièce, la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se confondant pas avec celle mentionnée à l'article 5 relatif au calcul de la quote part des parties communes afférentes à chaque lot de ladite loi ; que la différence de superficie privative du lot 6 n'étant donc que de 10,17 m² et non de 37,27 m² ainsi que retenu par l'expert, soit inférieure du vingtième de la superficie figurant dans l'acte de vente, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande sur le fondement de la procédure abusive,
1) ALORS QUE si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la moindre mesure s'apprécie au regard de la consistance de la chose vendue, telle qu'elle résulte de l'acte de vente, de l'état descriptif de division ou du règlement de copropriété ; qu'ayant constaté que la mezzanine ne figurait ni dans l'acte de vente, ni dans le règlement de copropriété, ni dans l'état descriptif de division, de sorte qu'elle n'avait pas d'existence juridique et n'avait donc pas à être prise en compte pour le calcul de la superficie, la cour d'appel, en retenant le contraire, a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;
2) ALORS QU'il résulte de l'acte de vente que Monsieur et Madame Y... ont acquis « un appartement comprenant une entrée, grand bureau et salon sur la cour et par le salon, accès à la terrasse couvrant le lot 4, trois chambres sur rue, salle de bains, office, cuisine, escalier donnant accès à différents locaux » constituant une superficie de 225,67m² ; qu'il ressort de cette description que la mezzanine n'a pas été prise en compte dans le calcul de la surface contractuelle; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil et le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
3) ALORS QU'en retenant, pour inclure la mezzanine dans le calcul de la superficie, qu'il ne s'agissait pas d'une structure légère et démontable, qu'elle faisait corps avec le bâtiment et qu'elle constituait une véritable pièce, tout en constatant que les parties ne l'avaient pas, quelles que soient ses caractéristiques, incluse dans la description de l'objet de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.



ECLI:FR:CCASS:2014:C300628
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 10 janvier 2013
 
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mardi 6 mai 2014
N° de pourvoi: 13-16510 (Rejet)
M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)
 
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