Mesurage Loi Carrez / Loi Boutin sur Mont de Marsan (LANDES)

Loi Carrez à Mont de Marsan

Obligation de fournir un métrage Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par la regroupement de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

On peut observer quelques différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Faut-il réaliser une Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le bail locatif. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de surface Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un logement.

Ainsi, le calcul de superficie Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), prend en compte les combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties pris en compte Mesurage Loi Carrez Surface Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Que se passe-t-il en cas d'erreur de surface ?

Pour un calcul de surface Loi Carrez

Si la surface n'est précisée dans le compromis de vente et dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander l'annulation de l'avant-contrat sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour attaquer en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la superficie est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le compromis de vente ou dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de surface Loi Boutin

De la même maniére qu'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, le locataire peut demander une minoration du coût du loyer.

Les surfaces en quelques chiffres sur Mont de Marsan

Sur Mont de Marsan la surface moyenne des biens à la vente est de 149 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 146 m² à Mont de Marsan
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de m² à Mont de Marsan

Actu carrez : La superficie de la partie privative du lot de copropriété vendu, doit être appréciée au jour de la vente

L'article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement. La superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente.



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon ce texte, que tout contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 février 2014), que M. et Mme X... ont acquis, par acte authentique du 15 décembre 2006, le lot n° 2 d'un groupe d'immeubles en copropriété consistant en un pavillon d'habitation d'un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol pour une superficie déclarée dans l'acte de 81, 64 mètres carrés ; que M. et Mme X..., ayant fait procéder à un nouveau mesurage, ont assigné M. et Mme Y..., vendeurs, en diminution du prix ; que ces derniers ont appelé en intervention forcée la société civile professionnelle Z..., notaire rédacteur de l'acte de vente et la société Adena Diagnostics Immobiliers Cabinet Lely et Manuel ayant effectué le premier mesurage ; que la société MMA IARD, assureur de cabinet de mesurage est intervenue volontairement à l'instance ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le sous-sol du lot pouvant, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d'habitation résultant du règlement de copropriété, sa superficie doit être comptée dans la surface du lot ; Qu'en statuant ainsi, alors que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la SCP Z... et la société MMA IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Z... et la société MMA IARD à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes en restitution de partie du prix d'acquisition du bien immobilier vendu par les époux Y... et en paiement de dommages intérêts, AUX MOTIFS QUE l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur de mentionner dans l'acte constatant le vente d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot la superficie de la partie privative de ce lot, cette disposition n'étant pas applicable aux caves et aux garages ; que lorsque, comme en l'espèce, une cave ou un garage font partie intégrante d'un lot unique, leur superficie ne peut pas être incluse dans la superficie légale de ce lot, s'agissant de fractions d'un lot auxquelles les dispositions précitées ne sont pas applicables ; qu'il se déduit encore du texte précité que la superficie qui doit être mentionnée dans l'acte de vente au sens du texte ne peut inclure celle des caves et des garages et que c'est donc à bon droit que le tribunal a dit qu'il importait peu, au regard de cette obligation légale, que les acquéreurs aient pu avoir connaissance de la surface légale par un autre truchement ; qu'au cas d'espèce, l'acte de vente du 15 décembre 2006 ne mentionne (pages 5 et 11) qu'une seule superficie pour le lot n° 2, objet de la vente, soit celle de 81, 64 m2 énoncée comme étant celle de la loi dite Carrez ; qu'il ressort tant du certificat de mesurage du 12 septembre 2006 annexé à cet acte que du rapport de l'expert judiciaire que cette superficie inclut celle du garage de sorte que la diminution du prix est susceptible d'être ordonnée ; mais, s'agissant de l'application d'un article de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'affectation des parties d'un lot privatif doit être recherchée, dans les dispositions du règlement de copropriété qui s'imposent aux parties ; qu'au cas d'espèce, le règlement de copropriété désigne le lot n° 2 comme étant constitué d'un « pavillon d'habitation sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, composé d'une cuisine, salle à manger, WC et d'un premier étage composé de deux chambres, couvert en tuiles. Droit à jouissance exclusive du jardinet devant et du potager derrière le pavillon et du terrain sur lequel le dit pavillon est édifié » ; bien que l'acte de vente du 15 décembre 2006 précise que le sous-sol est « divisé en cave et garage », ces mentions sont sans influence sur l'étendue des droits dans la copropriété qui résultent directement du règlement de copropriété ; qu'ainsi, le sous-sol pouvant à tout moment revenir à son affectation initiale à usage d'habitation qui résulte du règlement de copropriété, sa superficie qu'aucune disposition n'écarte du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 devait être comptée dans la surface du lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant des combles, le règlement de copropriété ne répute partie commune que le sol, « c'est à dire les jardins, et le sol des parties construites », et énonce que « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les constructions lui appartenant exclusivement le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à condition de ne pas nuire aux droits de l'autre propriétaire » ; que par suite, les combles, qui sont parties privatives, pouvaient être transformés en chambre par le propriétaire sans autorisation du syndicat des copropriétaires ; qu'il n'est pas contesté par les acquéreurs que les combles étaient aménagés en chambre au moment de la vente, de sorte que la superficie de celle-ci entrait dans le calcul de la surface légale, sous réserve de sa hauteur, peu important à l'égard de l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié ; qu'ainsi, la superficie du bien n'étant pas inférieure d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, les consorts X... doivent être déboutés de leurs demandes ; 1) ALORS QUE conformément à l'article 46 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie de la partie privative d'un lot ne doit pas inclure les caves, garages ou emplacements de parkings, et dans le cas de transformation d'un lot et de la modification de son affectation par rapport au règlement de copropriété, seule est déterminante l'affectation réelle de la partie du lot à la date de la vente ; que dès lors, en l'état d'une partie de lot désigné comme sous-sol par le règlement de copropriété et de son affectation réelle à un usage de cave et de garage, sa superficie ne doit pas être intégrée dans le calcul de la surface légale du lot ; qu'en se déterminant, pour décider d'intégrer la superficie de la cave et du garage dans la surface légale du lot, par le fait que le sous sol, affecté à un usage de cave et de garage, pourrait l'être ultérieurement à un usage d'habitation que la désignation de sous-sol dans le règlement de copropriété autoriserait, la cour d'appel qui n'a pas considéré l'affectation réelle d'une partie de lot à la date de la vente mais son affectation possible a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ; 2) ALORS QUE conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le changement de l'affectation des parties privatives d'un lot qui en sont des accessoires, tels que cave, grenier ou comble, suppose que celui-ci ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires ; qu'en retenant que le caractère privatif d'un comble permettait son changement d'affectation sans autorisation du syndicat des copropriétaires pour décider d'intégrer, dans la superficie légale du bien vendu, la superficie du comble transformé en chambre, la cour d'appel qui s'est déterminée à tort au regard du défaut d'exigence d'une autorisation préalable au changement d'affectation que les textes pourtant imposent a, en statuant ainsi, violé les textes susvisés ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 

ECLI:FR:CCASS:2015:C301037
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 27 février 2014



Cour de cassation, chambre civile 3 Audience publique du jeudi 8 octobre 2015 N° de pourvoi: 14-17593 Non publié au bulletin
CassationM. Chauvin (président), président SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Odent et Poulet, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)
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