Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Aire sur l'Adour (LANDES)

Obligation de fournir une Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

Il y a certaines différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser une Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le bail locatif. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de surface Loi Boutin est valable tant que le logement n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles sont les différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un logement.

Ainsi, le calcul de surface Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Que se passe-t-il en cas d'erreur de superficie ?

Pour un Loi Carrez

Si la surface n'est pas mentionnée dans la promesse de vente et dans l'acte authentique, l'acquéreur peut demander la nullité de la promesse de vente sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour attaquer en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette surface manquait dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la surface est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq % à la superficie mentionnée dans la promesse de vente ou dans l'acte authentique, l'acquéreur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour la Loi Boutin

De la même maniére qu'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus de cinq % à la surface réelle, le locataire peut demander une minoration du coût du loyer.

Aire sur l'Adour : Quelques chiffres sur les superficies

Sur Aire sur l'Adour la surface moyenne des biens à la vente est de 149 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

• Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 163 m² à Aire sur l'Adour
• Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 30 m² à Aire sur l'Adour

Connaissez vous les autres Diagnostics Immobilier Obligatoires ?