Loi Carrez / Loi Boutin sur Aire sur l'Adour (LANDES)

Obligation de fournir un métrage Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en indiquer la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

On peut observer quelques différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser un calcul de superficie Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le mesurage Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de modification (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.

Ainsi, le mesurage Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Que se passe-t-il en cas d'erreur ?

Pour un calcul de superficie Loi Carrez

Si la superficie n'est pas précisée dans l'avant-contrat et dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans l'avant-contrat, l'acheteur perd toute possibilité de recours de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la superficie est précisée.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de cinq % à celle mentionnée dans l'avant-contrat ou dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un métrage Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le contrat locatif est supérieure de plus de cinq % à la superficie réelle, le locataire peut demander une minoration du coût du loyer.

Aire sur l'Adour : Quelques chiffres sur les superficies

Sur Aire sur l'Adour la surface moyenne des biens à la vente est de 149 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

• Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 163 m² à Aire sur l'Adour
• Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de 30 m² à Aire sur l'Adour

Connaissez vous les autres Diagnostics Immobilier Obligatoires ?